캘리포니아 부동산 보유세 (Property Tax), 양도세 및 과세 연기

과연 세금을 내고 싶어 하는 사람이 있을까요?

이번 포스팅에서는 많은 분들이 궁금해하는 부동산 보유세와 매도 시 양도세에 대해 알아보도록 하겠습니다.

역시 캘리포니아 기준이니 참고 바랍니다.

 

부동산 보유세

모든 주택 소유자에게 발생하는 부동산 보유세는 지역별로 조금씩 다르나 보통 처음 구매한 가격의 1% 내외를 1년 치 보유세로 부과되고, 매년 12월 첫 번째 세금을, 이듬해 4월 두 번째 세금을 납부합니다.

100만 불에 구매한 주택의 경우 매년 1만 불의 보유세가 부과되고, 이를 5 천불씩 2번 납부하게 됩니다.

보시면 아시겠지만 2번의 목돈이 필요하므로 보통 주택 대출금에 포함하여 매월 일정액을 적립하여 대출 기관에서 대납을 해주기도 하는데 이를 임파운드 (Impound) 라고 합니다.

여기에서 중요한 것은 부과의 기준은 '처음 구매한 가격' 이 기준이 됩니다.

물론 정부기관에 속한 감정인이 직접 나와 부동산 가격을 측정하여 감정하고, 이 결과에 따라 보유세가 산출됩니다.

하지만 아무리 인근 부동산이 올라도 전년 대비 최고 상승폭은 2% 로 제한하게 됩니다.

 

예를 들어 설명해 보겠습니다. 

A 씨는 2020년 3월, 100만 불을 주고 주택을 구매하였으나 이후 빠른 속도로 주택 가격이 상승하여 2020년 말 기준 150만 불로 주택 가치가 상승하였습니다.

2021년 초 산출되는 보유세는 1% 계산 시 1.5만 불로 구매 당시 1만 불에 비해 50% 의 세금이 추가 부과됩니다.

하지만 최고 상승폭 2% 제한에 따라 2021년 산출 보유세는 최고 102만 불 기준으로 실제 1.02만 불이 부과되므로 2백 불의 세금만이 추가됩니다.

앞서 말씀드렸다시피 캘리포니아 기준으로 주마다 조금씩 차이가 있습니다.

 

특별부과세

특별부과세는 일정 지역에서 주민투표를 통해 결정하는 것으로 지역의 발전 및 각종 인프라 사업을 위해 해당 지역 내 부동산에 부과하는 특별한 세금을 뜻합니다.

캘리포니아의 Mello-Roose 는 대표적인 특별부과세로 한국분들이 선호하는 얼바인 지역 부동산에는 거의 대부분의 주택에 Mello-Roose 세금이 부과되고, 주택 구매 가격 기준 연 0.1~0.3% 내외로 부과됩니다.

 

양도세

보유한 부동산을 판매할 경우 양도세가 발생하는데 캘리포니아의 경우 연방 양도세 포함 최고 33.3% 가 부과됩니다.

하지만 지난 5년 기간 안에 2년을 직접 거주한 경우 개인은 25만 불, 부부는 50만 불의 이익까지 그 세금이 면제됩니다.

예를 들어 B 씨는 2020년 50만 불을 주고 구매한 주택을 2023년 95만 불을 주고 판매하였습니다.

해당 기간 동안 B 씨의 가족은 직접 거주하였고, 양도 차액은 45만 불이므로 이에 대한 세금은 면제받을 수 있습니다.

 

만약 양도 차액이 각각 25만 불 또는 50만 불이 넘을 경우 양도세가 발생하나 이럴 때 과세를 연기할 수 있는 방법이 있습니다.

1031 Exchange (Exchanges Tax Deffered) 는 소유 부동산을 매각하고, 다른 부동산을 매입할 경우 여러 조건을 충족시킬 때 양도세의 과세를 연기할 수 있습니다.

일단 매각 후 매입하는 부동산의 가격이 최소 같거나 더 비싸야 하고, 비용을 제외한 매각 자금을 모두 투입되어야 하며, 매각 후 45일 내 새로운 부동산의 선정 및 선정 후 135일 내 모든 거래가 완결되어야 합니다.

1031 Exchange 는 정해진 횟수가 없으므로 재투자 시 발생하는 양도세를 연기할 수 있어 투자의 규모를 키울 수 있다는 장점이 있으나 과세의 면제가 아닌 연기이므로 최종적으로 부동산을 처분하여 현금화되면 해당 양도세는 모두 납부해야 합니다.

이때 해당 부동산을 모두 유산으로 상속할 경우 연기된 양도세는 완전히 면제됩니다.

 

1031 Exchange 는 자세한 내용으로 별도 포스팅을 준비하도록 하겠습니다.