부동산 임대차 계약

가족으로부터 독립을 할 때, 또는 여러 사유로 새로운 거주지를 구해야 할 때 자금이 넉넉하거나 좋은 신용으로 대출을 충분히 받을 수 있다면 원하는 주택을 언제든지 구매할 수 있습니다만 대부분 부동산 임대를 통해 주택을 구하게 됩니다.

특히, 미국으로 이민 오시는 분들은 새로운 생활의 적응을 위해 처음부터 주택을 구매하기보다는 임대를 통해 1~2년 살아보시는 것을 강력히 권해드립니다.

이러한 부동산 임대차 계약의 기본적인 사항에 대해 알아 보겠습니다.

 

Lease Agreement

 

임대차 계약의 조건

임대인 (Landlord or Lessor) 과 임차인 (Tenant or Lessee) 의 계약은 임대인이 임차인에게 일정 금액의 임대료 (Rent) 또는 그에 상응하는 보수 (Consideration) 등을 받고, 해당 주택에 거주할 수 있는 권리를 제공할 때 체결됩니다.

이때 임차인은 합의된 기간 동안 합의된 임대료를 지불하고, 해당 부동산에 거주 또는 사용할 수 있는 권리인의 임차권 (Leasehold) 을 보장받게 됩니다.

이러한 임대차 계약 시에는 아래와 같은 4가지 사항 (L.A.N.D.) 이 반드시 포함되어야 합니다. 

 

1. Length or Duration of the lease : 임대차 계약 기간

2. Amount of Rent : 가격

3. Names of the Parties : 계약 당사자 성명

4. Description of the Property : 계약 대상 부동산에 대한 설명

 

임대차 계약 기간이 1년 이상일 경우 서면계약이 필요하나 1년 미만일 경우 구두계약이 가능하고, 계약시 임대인의 서명이 권장되나 임차인이 해당 계약에 동의한다면 서명은 필수사항이 아닙니다.

 

 

임대차 계약의 종류

1. Standard Lease : 가장 일반적인 임대차 계약으로 주택 또는 건물을 임대인이 임차인에게 임대해 주는 일반 계약

2. Sale-Leaseback : 부동산을 판매한 소유주가 본인의 부동산을 양도 후 해당 부동산을 임차하는 경우 발생하는 계약

3. Lease Purchase Option : 임차인이 주택을 임대함과 동시에 주택을 구매할 수 있는 옵션을 지니는 것으로 계약 기간이 종료되면 옵션의 권리 소멸

4. Gross Lease : 재산세, 관리비, 보험료와 같은 운영 비용을 임대인이 부담하는 계약으로 일반적인 주택 임대 시 이에 해당

 

 

보증금

매월 지급하는 합의된 임대료 외 추가로 받을 수 있는 보증금은 가구 미비치 시 월 임대료의 2개월치, 가구 비치시 월 임대료의 3개월치를 요구할 수 있습니다.

해당 부동산의 훼손되거나 심각한 청소 또는 정비가 필요한 경우 해당 보증금을 사용할 수 있고, 이렇나 경우가 아니면 계약 종료 후 21일 이내 보증금은 임차인에게 돌려주어야 합니다.

 

 

계약의 종료

임대차 계약은 합의된 기간이 되면 계약이 종료되나 그 외 여러 사유로 인해 계약이 종료될 수 있습니다.

임대인은 주거에 적합한 안전한 부동산을 제공할 책임이 있고, 이에 대한 수리가 필요한 경우 이를 책임지고 처리해야 합니다.

만약 임대인이 이에 대한 수리를  해주지 않을 경우 임차인은 한 달 임대료에 해당하는 수리를 진행하고, 이를 임대인에게 청구할 수 있으며 1년에 2번 가능합니다.

만약 이를 지키지 않을 경우 임차인은 계약을 종료하고, 이에 대한 책임은 임대인에게 있습니다.

또한 임대차 계약서에서 합의한 사항을 일방이 지키지 않을 경우 상대 일방은 해당 계약을 종료할 수 있습니다.

예를 들어 임차인이 임대인에게 합의된 임대료를 제때 지불하지 않는 경우 임대인은 임차인을 대상으로 퇴거 통보문을 보낸 후 퇴거 소송을 진행할 수 있고, 이후 법원 영장을 발행하여 강제 퇴거를 실시할 수 있습니다.

그리고 부동산에 큰 피해가 발생하여 해당 부동산이 소멸될 경우 역시 해당 계약은 종료됩니다. 

 

 

이러한 계약이 아주 복잡해 보이지만 DRE (캘리포니아 주정부 부동산 관련 부처) 에서 발행하는 기본 계약서가 있고, 이를 기본적으로 따르게 되어 있으니 크게 어렵지 않습니다.

하지만 최근 각종 온라인 플랫폼을 활용하여 계약하는 사례가 증가하며 관련 사기사건 역시 함께 증가하고 있습니다.

그러므로 임대 계약 전 반드시 부동산을 직접 눈으로 확인하시고, 지역의 믿을만한 부동산 중개 에이전트를 통하면 보다 안전하게 계약할 수 있습니다.

FYI, 부동산 중개 에이전트를 통해 계약할 때 임차인이 부담하는 수수료는 전혀 없습니다.