부동산 구매 관련 대출 2 (각종 금융대출기관에 대하여)

전 포스팅에서는 대출에 대한 과정에 대해 알아보았습니다.

이번 포스팅에서는 미국의 다양한 금융대출기관에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

FED / 출처 : investopedia.com

 

먼저 FED (Federal Reserve System) 에 대해 간단히 알아보겠습니다.

우리가 흔히 연방준비제도, 연방준비은행, 연준 등으로 불리는 모든 용어들이 FED 입니다.

미국의 통화 정책을 운용하고, 시중 은행의 감독과 규제를 수행하며, 미국 정부와 금융기관에 각종 금융서비스를 제공하는 미국의 중앙은행으로 12개의 지역별 연방준비은행으로 구성되어 있습니다.

FED 에서 결정하는 기준 금리는 미국 내 대출 기관뿐만 아니라 주요 국가의 이자율에 직접적인 영향을 끼치므로 전 세계 경제를 좌지우지하는 막강한 집단이라 할 수 있습니다.

이러한 FED 의 최고의사결정기구는 FRB (Federal Reserve Board of Governors) 이고, 7명의 이사로 구성되어 있으며, 제롬 파월이 의장을 맡고 있습니다.

그리고 FOMC (Federal Open Market Committee) 라는 연방공개시장위원회가 있고, FRB 7명의 이사 및 지역별 연방 준비은행의 총재 5명 등 12명으로 구성되어 있으며, 역시 제롬 파월이 위원장을 맡고 있습니다.

FOMC 는 연 8회의 정례회의를 통하여 미국 정부의 금융정책 및 기준금리를 결정하는 최고 의사결정 기관으로 전 세계 주요 국가들은 회의결과에 촉각을 세우고 있습니다.

우리가 주택을 구매할 때 결정되는 이자율에 직접적인 영향을 끼치므로 주택 구매를 준비하는 분들은 항상 관심을 가져야 할 정보입니다. 

 

 

일반인이 가장 흔하게 대출을 받을 수 있는 기관은 일반 시중은행입니다.

이러한 시중은행을 통해 대출을 받을 수 있는 방법은 직접 시중은행을 통해 대출을 받거나 각종 대출 기관과 연계된 대출전문 중개인을 통하는 방법이 있습니다.

각각 장단점이 있으나 시중 은행과의 거래가 활발하고, 여유 자금이 충분하다면 주거래 은행을 통해서 대출을 받는 것이 유리하나 중개인을 통할 때 조건이 더 좋은 경우도 있습니다.

이러한 시중 은행 또는 중개인과 대출을 진행 시 보통 구매하고자 하는 주택 가격의 80% 까지 대출이 가능하고, 충분한 소득과 훌륭한 신용점수를 보유하고 있다면 95% 까지 대출이 되기도 합니다.

하지만 80% 초과된 금액을 대출받고자 한다면 기관에서 요구하는 별도의 보험을 가입해야 하는데 이를 PMI (Private Mortgage Insurance) 라고 합니다. 

채무자가 대출금에 대한 원금과 이자를 제때 상환하지 못해 대출기관의 피해를 줄 경우 이러한 피해로부터 대출기관을 보호하기 위한 보험으로 전체 대출금의 1% 내외의 보험금이 발생합니다.

PMI 는 원금 상환 또는 주택 가격이 상승하여 20% 이상의 가치 발생 시 면제받을 수 있습니다.  

 

국가 정부기관에서 보증을 해주는 대출도 있습니다.

미연방주택관리국인 FHA (Federal Housing Administration) 대출은 채무자를 보증해 주어 연계된 대출기관을 통해 대출을 받을 수 있도록 지원하는데 최고 97% 대출이 가능합니다.

FHA 가 요구하는 조건과 관련 서류를 제출하여 승인을 받아야 하고, MPI (Mortgage Insurance Premium) 라는 FHA 를 보호하는 보험에 가입해야 합니다.

캘리포니아 주택재정국인 CALHFA (California Housing Finance Agency) 는 채권을 발행하여 자금을 모아 캘리포니아 내 저소득층의 주택 구매를 지원하고 있습니다.

가구수에 따라 일정 금액 이하의 소득일 경우 대출금을 지원해 줍니다.

참고로 미보훈부인 VA (Department of Veterans Affairs) 역시 FHA 와 같이 보증을 해주고, 100% 대출이 가능합니다만 은퇴한 군인만 해당되는 대출입니다.

 

2차례에 걸쳐 현 시장의 상황과 함께 대출의 과정 및 기관에 대해 알아보았습니다.

주택을 구매하고자 하는 분들은 부디 충분한 시간을 두고 철저히 준비하여 문제없이 대출을 받으실 수 있기를 바랍니다.